Kinnisvara uudiskiri – olulisemad lahendid aastal 2022                                              I osa

Kas kaasomanikud saavad kinnisasja jagada kui detailplaneering kinnistu jagamist ette ei näe? Mis juhtub, kui arendaja rikub rajatiste väljaehitamise kohustust? Kui vaba on vaba ehitustegevus ja millal on lammutamise ettekirjutus õigustatud? Kas korteriomanik vastutab veelekke eest? Mis saab siis, kui kasutuskorra kokkulepet ei ole ja asja kasutab ainult üks omanik? Mis tagajärjed on sellel, kui riik tekitas kinnistusraamatusse ebaõige kande?

2022.a. kohtupraktikast leiab vastused.

1.     Kinnisasja jagamine kui detailplaneering jagamist ette ei näe (3-20-952)

Kaasomanikud soovisid jagada kinnistu reaalosadeks ja esitasid kohalikule omavalitsusele taotluse kinnistu jagamiseks. Eesmärk ei olnud muuta kinnisasja sihtotstarvet ega ehitusõigust, vaid sooviti lihtsalt kaasomandit lõpetada. Linnavalitsus jagamisega ei nõustunud, sest kehtiv detailplaneering ei näinud krundi jagamist sel viisil ette nagu kaasomanikud soovisid.

Riigikohtu hinnangul on kinnistu jagamine ilma uut planeeringut kehtestamata võimalik, kuid see saab toimuda pigem erandlikel juhtudel. Kokkuvõtvalt leidis Riigikohus, et:  

• Planeerimisseaduse § 126 lg 6 ei keela juba moodustatud katastriüksuse hilisemat jagamist.
• Kui jagamise käigus ei soovita muuta kehtiva detailplaneeringuga määratud ehitusõigust, oleks kogu detailplaneeringuala hõlmava uue detailplaneeringu koostamise nõue ebaproportsionaalne vahend eesmärgi saavutamiseks. Avalikku huvi ja omanike õigusi riivaks oluliselt, kui kord juba kokku lepitud planeeringulahendus lihtsalt kehtetuks tunnistataks olukorras kus see ei ole eesmärgi saavutamiseks vajalik.
• Kehtiva detailplaneeringu alal tuleks kinnisasja jagamisel läbi viia avatud menetlus.
• Kohalik omavalitsus peab arvestama, et kinnisasja jagamine ei tohi minna vastuollu kehtiva detailplaneeringu maakasutus- ja ehitustingimuste ega ehitiste kasutamise otstarvetega. Kui detailplaneeringut on asutud ellu viima, peab kohalik omavalitsus tagama, et detailplaneeringuga ettenähtu viiakse ellu nii, nagu planeering naabrite õigusi või avalikke huve kaitsvaid tingimusi silmas pidades kindlaks määras.    

2.     Rajatiste väljaehitamise kohustuse rikkumine arendaja poolt (3-20-120)

Asjaolude kohaselt sõlmis arendaja linnaga detailplaneeringu menetluses lepingu, millega arendaja võttis kohustuse tagada planeeringus ettenähtud avalikult kasutatavate teede, üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamine. Arendaja pidi vastavad rajatised püstitama hoonete kasutusloa saamise hetkeks, kuid mitte hiljem kui viie aasta jooksul pärast ehitusloa väljastamist. Selle kohustuse tahtliku rikkumise puhuks nähti arendajale ette leppetrahv 3% teede, haljastuse ja tehnovõrkude rajamise maksumusest.

Arendaja algatusel peeti hiljem läbirääkimisi lepingu muutmiseks, et rajatisi saaks ehitada välja etapikaupa, ning et lepingusse kaasataks kaasfinantseerijaid teiste arendajate näol. Linn lepingu muutmisega ei nõustunud.

Kuna arendaja ei ehitanud lepingule vastavaid hooneid välja, saatis linn arendajale lepingu alusel leppetrahvinõude. Arendaja leppetrahvi ei tasunud ega ehitanud ka rajatisi välja. Seepeale pöördus linn arendaja vastu kohtusse ja nõudis lepingu täitmist ning leppetrahvi tasumist. Kohtumenetluses sai keskseks küsimuseks, kas linna poolt esitatud leppetrahvinõue on haldusakt, mida arendaja saanuks õigeaegselt halduskohtus vaidlustada ning mille osas enam mitte mingeid vastuväiteid esitada ei saanud.

Riigikohus leidis, et:

• Vaidlusalune leping on haldusleping. Haldusleping sõlmitakse kirjalikus vormis. Halduslepingu muutmine peab toimuma samuti kirjalikus vormis
• Halduslepingu alusel esitatud leppetrahvinõue on haldusakt, isegi kui selles puudub vaidlustamisviide.
• Leppetrahvi sissenõudmine halduslepingu rikkumisel ei pea toimuma sarnaselt tsiviilõiguslikele võlasuhetele. Avaliku õiguse eripäraks on avaliku võimu kandja pädevus määrata üksikisiku õigused ja kohustused kindlaks ühepoolselt. Avaliku võimu kandjal ei ole nõuete maksmapanekuks üldjuhul tarvis pöörduda kohtu poole.
• Läbirääkimistele vaatamata ei olnud lepingut muudetud, seega pidi arendaja täitma lepingut esialgsetel tingimustel.

3.     Vaba ehitustegevus ja lammutamise ettekirjutus (3-19-2398 )

Asjaolude kohaselt olid põllumaale rajatud ilma ehitusteatiseta väikeehitised (kolm aiamaja, kasvuhoone, kiviplaatidest rada, aiavundamendiga aed, kuivkäimla ja muldkelder). Vald tegi lammutamise ettekirjutuse, millega kohustas ehitised lammutama. Kinnistu omanikud vaidlustasid haldusakti kohtus. Riigikohus leidis järgnevat:

• Kuna ehitised olid ehitatud isikliku kasutusõiguse alusel, ei saanud lammutamise ettekirjutust teha kinnistu omanikule. Õige adressaat oleks olnud isikliku kasutusõiguse omaja, kellele kuulub isikliku kasutusõiguse alusel püsitatud ehitis. Sel põhjusel kuulus ettekirjutus tühistamisele.
• Kuna hooned on õiguslikult käsitatavad elamute või nende teenindamiseks vajalike hoonetena, ei olnud tulenevalt EhS lisast 1 praegusel juhul alla 20 m2 ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrge hoone püstitamiseks vaja esitada ehitusteatist või taotleda ehitusluba.
• Samas kehtib ka vaba ehitustegevuse korral EhS § 12 lg‑st 2 tulenev nõue, et ehitis peab olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Praegusel juhul nägi üldplaneering ette, et elamugruppide ehitamiseks peab hajaasutusalal koostama detailplaneeringu.
• Kui lammutamisettekirjutusega hõlmatud ehitised pole ohtlikud ning nendest ei lähtu piirnevate kinnisasjade omanikele püsiv negatiivne mõju, ei saa lammutamisettekirjutust teha EhS § 132 lg 3 p‑des 1 ja 2 sätestatud alustel.
• Lammutamisettekirjutust ei tohi teha pelgalt seetõttu, et ehitamine on õigusvastane. Lisaks sellele peavad esinema kaalukad põhjused. Üheks selliseks põhjuseks võib olla ehitise ettenähtavas tulevikus seadustamise võimatus. Kui seadustamist takistab kehtiv üldplaneering, on ehitise seadustamine võimatu eelkõige siis, kui üldplaneeringu muutmise püüded on asjakohases menetluses osutunud edutuks või on ettenähtav, et üldplaneeringu vastavas osas muutmine on õiguslikult võimatu. Vaba ehitustegevuse korral saab ehitise lugeda seadustatuks, kui see on kooskõlas kitsenduste ja planeeringutega EhS § 12 lg 2 mõttes.

4.     Korteriomaniku vastutus (2-19-9543 )

Asjaolude järgi toimus kortermajas kahjujuhtum, milles sai kahjustada ühe korteri sisustus, lagi ja põrand. Kahju põhjustas naabri korteris tekkinud veeleke, mis sai alguse küttesüsteemi õhutusklappide rikkest.

Riigikohus leidis, et:

• Naabri korteris purunes ühise küttesüsteemi osa. Korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi eriomandi esemel või mitte. Seega lähtus veekahju korteriomanike kaasomandi osast.
• Üldjuhul kaasomandi osast lähtunud kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri omanik või tema asemel kindlustusandja nõuda korteriomanikult, korteriühistult ja muult isikult, kes on oma kohustusi rikkunud, rikkumine ei ole vabandatav, korteriomanikule on tekkinud kahju ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos.
• Kui kahju tekkis korteriomandite kaasomandi osa esemest, kuid ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustust rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu.

5.     Kaasomanike rahalised nõuded kui kasutuskorda ei ole kokku lepitud (2-19-12055)

Kohus on selles asjas selgitanud, et isegi kui puudub kaasomanike vahel kinnisasja valdamise kokkulepe, ei pruugi see, kui kaasomandis olev kinnisasi on ühe kaasomaniku ainukasutuses, tähendada teiste kaasomanike õiguste rikkumist.

Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe puudumisel tuleb kasutuseelise hüvitamise nõude esitamiseks teha mh kindlaks, kas kaasomanik on ühist asja kasutades rikkunud teiste kaasomanike õigusi, eelkõige seda, kas kaasomanik on takistanud teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Seega, kaasomanikud saavad kasutuskorra kokkuleppe puudumisel nõuda kaasomandis oleva kinnisasja või selle osa enda ainukasutusse võtnud kaasomanikult asja sellise kasutamisega saadavate kasutuseeliste hüvitamist juhul, kui ta rikub sellega teiste kaasomanike õigusi, eelkõige takistab teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust.

6.     Kinnistusraamatu kande ebaõigsuse tagajärjed (3-19-1340)

Antud asjas oli tegemist erandlike asjaoludega seoses kinnistusraamatu kande ebaõigeks osutumisega. Nimelt oli arendajal kinnistusraamatu kande kohaselt kinnistu, mis koosnes ka osaliselt merealast (Läänemeri). Kui arendaja soovis 2017.a. kinnistu jagada ja moodustada veeala osas eraldi katastriüksuse, tekkis Maa-ametis tõrge ja vastavat kannet ei tehtud. Maa-amet leidis, et Läänemeri saab kuuluda vaid riigile, olgugi et vastav veekogu ala oli juba 1999.a. arvatud kinnistu koosseisu ning oli eraomanikule 2000.a. erastatud. Maa-ametiga läbitud varasemas kohtumenetluses jõudiski Riigikohus seisukohale, et veekogu ala kuulub riigile ning et kinnistusraamatu kanne oli selle ala arendajale kuulumise osas ebaõige.

Arendaja nõuab riigilt kahju hüvitamist, sest on alusetult tasunud kõrgema müügihinna, veeala osas notari tasu, tehingu riigilõivu ja omanikuks oleku aastatel veealalt maamaksu. Kahjunõude üle käib vaidlus edasi kuid hetkel selgitas Riigikohus kahjunõude esitamise tähtaja küsimust, kuna olukord oli erandlik.

Kahju tekkis 1999.a. haldusaktist, millega moodustati katastriüksus, mis hõlmas Läänemere ala. Kaebuse esitamise hetkeks oli möödunud maksimaalne 10 aasta pikkune tähtaeg kahjunõude esitamiseks. Käesoleval juhul ennistas Riigikohus kaebetähtaja, sest kinnistusraamatu ja maakatastri andmed, millest lähtuvalt notar kinnistu ostu‑müügitehingu kinnitas, 15 a jooksul välja saadetud maamaksu teated ja muud avalik‑õiguslikud menetlused, milles loeti kaebaja ekslikult ka veeala omanikuks, ei võimaldanud kaebajal aru saada enesele kahju tekkimisest. Avaliku võimu asutused ei kõrvaldanud viga pika aja jooksul (ebaõigetest andmetest lähtuti 15 aastat; kinnistu koos veealaga registreerimisest koguni 19 aastat (1999-2018)), mis võis kaebaja usaldust kehtiva olukorra suhtes süvendada. Pooli, kes samamoodi ekslikest registrikannetest lähtusid, oli suhteliselt palju (kinnistu müüja, notar, maakatastri ja kinnistusraamatu andmed, Maksu- ja Tolliamet, maavanem, Tallinna linn).

Olukorda arvestades leidis kolleegium, et kaebajale kõrgema hoolsuskohustuse panemine võrreldes avaliku võimu asutustega ei ole põhjendatud. Professionaalse kinnisvaraarendaja kohustusi ei saa siinkohal pidada suuremaks. Õiguste kaitse ja hea halduse põhimõtetele tuginedes on riigiorganitel kohustus tagada asjaajamise ja registriandmete õigsus. Kaebaja suhtes oleks ebaõige jätta kaebetähtaeg ennistamata, arvestades, et kahjunõue puudutab just nende samade avaliku võimu kandjate tegevust (tegevusetust), kes ise samamoodi ekslikest registrikannetest lähtusid.

Kõigi kinnisvaraga seotud küsimuste korral võtke julgesti ühendust LEVINi partneri ja vandeadvokaadiga Pille Pettai e-posti aadressil pille.pettai@levinlaw.ee või helistades +372 686 0000.