Vandeadvokaat Pille Pettai-Stasiulis: Tallinna nõudmistel arendajatele ei ole seaduslikku alust
Hetkel on õiguskantsler keskendunud kahele Määruses reguleeritud olulisele teemale, mis puudutavad igat Tallinna linnas tegutsevat kinnisvaraarendajat.
Esiteks on linnal Määruse alusel võimalik esitada arendajale nõudmisi selliste avalike ehitiste ehitamiseks või nende kaasrahastamiseks, mis on vajalikud laiema piirkonna teenindamiseks, mitte üksnes arendusala funktsionaalseks kasutamiseks. Veelgi enam on Määrusega võimalik nõuda ka hoonete rajamist. Seda aga kehtiv planeerimisseadus ei võimalda. Nimelt saab planeerimisseaduse järgi kohalik omavalitsus nõuda vaid detailplaneeringu järgsete avalike teede ja sellega seotud rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ja tehnorajatiste ehitamist, mis peavad olema otseselt vajalikud planeeringulahenduse elluviimiseks ning olema sellega funktsionaalselt seotud. Seega on määruse regulatsioon laiem, kuna võimaldab igasuguste avalike ehitiste välja ehitamise nõudmist arendajatelt. Määrus ei vasta selles osas põhiseadusele, sest puudub volitusnorm selliste tingimuste kehtestamiseks.
Teiseks on käsitletud kaasrahastamise määra kehtestamist, mis on Määruses valemina esitatud. Selles osas on õiguskantsler muuhulgas märkinud, et kaasrahastamise määr sarnaneb avalikõigusliku tasuga või kohaliku maksuga. Mõlemal juhul sätestab põhiseadus, et sellise tasu või maksu tohib kehtestada ainult seaduses sätestatud tingimustel. Sellist seadust praegu ei ole.
Veel selgitas õiguskantsler, et arendajaga võib ehitise rajamise kaasrahastamises kokku leppida vaid konkreetsel juhul (ehk üksikjuhtumipõhiselt). See tähendab, et linn peab sellise tingimusega halduslepingu sõlmimisel iga kord veenvalt ja üksikasjalikult põhjendama, et linna kohustused planeeringulahenduse elluviimisel suureneksid ning et nende kohustuste täitmiseks pole linnal piisavalt raha. Määruses sätestatud valem aga ei võimalda juhtumipõhist põhjendamist. Valemis ei ole ka arvestatud, kas sama avaliku ehitise rajamist rahastavad juba teised arendajad või kas linnal on selle ehitamiseks muu rahastus.
Õiguskantsler ootab linnavolikogult tagasisidet 15. juuniks. Põhiseaduse § 142 järgi tuleb õigusakt põhiseadusega kooskõlla viia kahekümne päeva jooksul pärast õiguskantsleri ettepaneku esitamist.
Loodetavasti õnnestub linnavolikogul kiiresti viia Määrus kooskõlla seadusega, et vähendada arendajate jaoks ebaselgust ja vältida detailplaneeringute menetluste takerdumist.
Pille Pettai-StasiulisVandeadvokaat
https://www.adaur.ee/advokaadiburoo-levin-tallinna-noudmistel-arendajatele-ei-ole-seaduslikku-alust/