Kinnisvara uudiskiri
Mida võiksid teada
korteriomanike õigustest parkimiskohtade kindlaksmääramisel? Millist tasu saad
nõuda, kui sinu kinnistut hakkavad oma kinnistule juurdepääsuks kasutama teised
isikud? Millega pead arvestama, kui soovid juurdepääsu läbi võõra kinnisasja? Kuidas
toimub ühisvara jagamine või kaasomandi lõpetamine? Hiljutine kohtupraktika
vastab.
Tasu talumiskohustuse eest (tsiviilasi 2-16-7011)
Asjaolude kohaselt oli kinnisasja omanikul kohtu poolt määratud juurdepääsutee ja tehnorajatise (kanalisatsioonitrassi) talumise kohustus kuid talumise tasu ei olnud kokku lepitud. Juurdepääsuõigus oli määratud kinnisasja kasuks, millel paiknes elamu ning selle omanikud kasutasid juurdepääsuõigust ettenähtust kordades intensiivsemalt. Kinnisasja omanik palus kohustada tee kasutajaid solidaarselt maksma talumiskohustuse eest hüvitist ning indekseerima väljamõistetava tasu tarbijahinnaindeksiga.
Riigikohus kordas oma varasemaid seisukohti:
- koormatava kinnisasja omanikele juurdepääsu talumise kohustuse eest määratav tasu peab lisaks maamaksu ja juurdepääsutee korrashoiu kulude hüvitamisele sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel) sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest asjaoludest.
- Juurdepääsu talumise kohustust saab võrrelda tehnovõrkude ja -rajatiste talumise kohustusega, mille eest on koormatud kinnisasja omanikul õigus saada perioodilist hüvitist omandiõiguse kitsenduse tõttu, mis tähendab, et omanik jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest.
- Juurdepääsu kui ka tehnorajatiste talumise tasu määramiseks korraga tuleb mõlema talumiskohustuse tasud kindlaks määrata eraldi.
Riigikohus täiendas oma varasemaid seisukohti, leides, et kui mitu kitsendust, antud juhul juurdepääsutee kui ka tehnorajatis, paiknevad koormataval kinnisasjal samas asukohas, võib talumise tasu kulude hüvitamise komponent olla tehnorajatise puhul kaetud tasuga, mis määratakse juurdepääsu talumise kohustuse ees. Samas peab tehnorajatise talumise tasu sisaldama ikkagi hüvitist omandiõiguse riive eest. Omandipõhiõigus on riivatud mõlema kitsenduse puhul ning see tuleb igal juhul rahaliselt hüvitada.
Hüvitise indekseerimist
tarbijahinnaindeksiga ei pidanud Riigikohus põhjendatuks, kuna tarbijahinnaindeks
kui tarbekaupade ja tasuliste teenuste hindade muutust iseloomustav indeks ei
arvesta kohaselt talumistasu määramise aluseks olevate asjaolude muutumisega.
Juurdepääsu määramine (tsiviilasi 2-14-23161)
Asjaolude järgi kinnisasja omanik kasutas oma kinnisasjale juurdepääsuks u 700 m pikkust metsateed, mis paiknes teise isiku kinnistul. Metsatee läbis kinnisasja keskelt ning tee kasutamiseks oli olemas tee omaniku suuline nõusolek. Kui aga kinnisasja omanik, kes juurdepääsuteed võõral kinnisasjal kasutas, soovis ka elektrikaabli paigaldamist tee alla, tekkis omanikel tasu üle vaidlus ja tee kasutaja pöördus kohtusse, et määrata juurdepääs ning elektrikaabli talumiskohustus.
Koormatava kinnisasja omanik leidis, et avaldaja juurdepääs oma kinnistule mööda metsateed, samuti elektrikaabli paigaldamine tee alla oli temale liialt koormav kuna juurdepääsu saaks taotleda ka teise naabri kinnistult, millisel juhul oleks tee pikkus vaid 170m. Vaidluse keskmeks tõusetusid juurdepääsu määramise põhimõtted.
Riigikohus selgitas, et avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Kohus kordas varasemat seisukohta, et vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel ning kaaluda tuleb mh, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav. Samuti märkis Riigikohus ära, et:
- juurdepääsu ei tule tingimata määrata lähima avalikult kasutatava teeni;
- juurdepääs ei tule tagada vaid kinnisasja piirini, vaid omaniku huvi korral ka nt hooneteni;
- omanike huve kaaludes tuleb arvestada ka sellega, kui omanik peab rajama uue tee oma kinnisasjale, et juurdepääsu otstarbekohaselt kasutada.
Riigikohus nentis, et ka tehnorajatiste asukoha määramisel tuleb arvestada kõikide asjaoludega ning kaaluma mõlema poole huve.
Juurdepääsuteeks määrati
juba olemasolev ja kasutatud metsatee. Elektrikaabli paigaldamise osas oli sama
asukoht juurdepääsuteega optimaalne, kuna see tagas kinnisasja koormamise ja
kinnisasja omaniku õiguste kitsendamise võimalikult väikesel maa-alal, s.o
võimalikult vähe. Riigikohus tõdes, et kuna juurdepääsutee ja elektrikaabel
paiknesid koormataval kinnisasjal samas asukohas, siis elektrikaabli talumine
ei põhjustanud kinnistu omanikule lisakitsendusi ning seetõttu ei olnud
kitsenduste topelt arvestamine põhjendatud.
Ühisvara jagamise põhimõtted (tsiviilasi 2-17-11516)
Asjas oli vaidluse all ühisvara jagamine. Muuhulgas kuulus ühisvarasse kinnistu, millel paiknes eluhoone, kus endised abikaasad koos ühiste lastega elasid. Eluhoone oli algselt ühe abikaasa lahusvara kuid selle juurde abielu jooksul maa erastamisega muutus hoone koos maaga ühisomandiks. Kumbki abikaasa soovis kinnistut endale jätta.
Riigikohus kordas varasemaid seisukohti, et olukorras, kus mitu kaasomanikku (ühisomanikku) soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi või õigus kaasomanike (ühisomanike) vahelisele enampakkumisele. Kaasomanike (ühisomanike) vaheline enampakkumine võimaldab eseme omandamisest huvitatud kaasomanikel (ühisomanikel) endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse enam rahaliselt panustama, ja toob paremini välja ka eseme väärtuse. Kui ei saa tuvastada, et ühel ühisomanikest oleks ülekaalukas huvi kinnisasja omandi säilitamise vastu, ning mõlemad ühisomanikest soovivad kinnisasja endale, tagab kõige õiglasema lahenduse see, kui kinnisasi jääb selle ühisomaniku ainuomandisse, kes on nõus omavahelisel enampakkumisel maksma teisele ühisomanikule suuremat hüvitist.
Täiendavalt märkis
kolleegium, et ainuüksi kinnistul oleva elamu algne kuulumine ühele endistest
abikaasadest ja selle omandamine kinkega oma vanematelt ei õigusta kinnistu
temale jätmist, eriti kui abikaasad on ühiselt pikemat aega kinnistut kasutanud
ja parendanud.
Kaasomandi eseme majandusliku otstarbe muutmise otsustamine (tsiviilasi 2-17-16823)
Asjaolude kohaselt võeti korteriühistu üldkoosolekul vastu otsus korraldada sõiduautode parkimine elumaja taga haljasalal. Hageja nõudis sellise otsuse tühistamist põhjendusega, et sõiduautode parkimise korraldamine elumaja taga haljasalal oli maatüki otstarbe oluline muutmine ja parkla ehitamiseks pidi olema kõigi korteriomanike nõusolek. Sellist nõusolekut aga ei olnud.
Riigikohus leidis, et
ainult konkreetsed asjaolud on määravaks otsustamaks, kas mingite muudatuste
tegemiseks on vajalik kaasomanike kokkulepe või piisab häälteenamusest. Seaduse
järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning
kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis
jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Samal ajal
võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle
majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Nii
sõltus ka parkla ehitamise või laiendamise üle otsustamine sellest, kui suur oli
tuvastatud asjaoludel parkla kasutusse minev maa-ala, milline oli selle maa-ala
varasem majanduslik otstarve ja kas seda muudeti vms. Asja olulise muutmise ja
asja majandusliku otstarve olulise muutmise kriteeriume ei saa seejuures samastada
– nii võib nt asja otstarbe muutmine küll kaasa tuua ka asja olulise muutmise, kuid
mitte alati.
Parkimiskohtade kindlaksmääramine (tsiviilasi 3-2-1-151-10)
Kolleegium leidis nimetatud asjas, et korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei ole vaadeldav tavakasutusena. Selline kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb kolleegiumi arvates saavutada kõigi korteriomanike konsensus. Korteriühistu majandustegevus ei ole samastatav kaasomanike kokkuleppega.
Kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra (praegusel juhul parkimiskohtade kindlaksmääramise) kokkuleppe sõlmimisest, võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtus.
Kaasomandi lõpetamine (tsiviilasi 2-17-9749)
Kohus selgitas selles asjas kaasomandi lõpetamise põhimõtteid. Kui kaasomandi lõpetamine ei ole kokkuleppel välistatud, siis on seadusest tulenevalt kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel asjaõigusseaduses (§ 77 ) sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis. Üksnes erandjuhul on hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane. Olukorras, kus kaasomandi lõpetamine ühe poole taotletud viisil ei oleks kohtu hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega, peab kohus poolele selgitama, miks kaasomandit sellisel viisil lõpetada ei saa ning millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates sobiv. Kui kasvõi alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti ei oma tähtsust, kas keegi kaasomanikest sai kinnistu kaasomanikuks tasuta või tasu eest.
Advokaadibüroo Glikman Alvin LEVIN nõustas edukalt klienti Fakto Auto AS
Advokaadibüroo Glikman Alvin LEVIN nõustas klienti Fakto Auto AS aktsiate müümisel Eesti Talleks AS´le. Fakto Auto AS on Nissani volitatud edasimüüja Eestis, kelle 2017.a. aasta käive oli 11,4 miljon eurot.
Kinnisvara-teemaline ülevaade uuest kohtupraktikast
Millega arvestada, kui soovid korterisse õhksoojuspumpa? Kes vastutab korteris eelmise omaniku tehtud ümberehitustööde eest? Millist tasu saab nõuda, kui läbi sinu kinnisasja on määratud juurdepääs teisele kinnistule? Hiljutine kohtupraktika vastab.
Kinnisvara uudiskiri
Meie büroo partner ja vandeadvokaat Pille Pettai nõustas Ivo Remmelg`ut ühistranspordi lahenduste pakkuja Ridango aktsiate müümisel
Kinnisvara uudiskiri – olulisemad lahendid aastal 2022 I osa
Kas kaasomanikud saavad kinnisasja jagada kui detailplaneering kinnistu jagamist ette ei näe? Mis juhtub, kui arendaja rikub rajatiste väljaehitamise kohustust? Kui vaba on vaba ehitustegevus ja millal on lammutamise ettekirjutus õigustatud? Kas korteriomanik vastutab veelekke eest? Mis saab siis, kui kasutuskorra kokkulepet ei ole ja asja kasutab ainult üks omanik? Mis tagajärjed on sellel, kui riik tekitas kinnistusraamatusse ebaõige kande?
2022.a. kohtupraktikast leiab vastused.