Kinnisvara-teemaline ülevaade uuest kohtupraktikast

Millega arvestada, kui soovid korterisse õhksoojuspumpa? Kes vastutab korteris eelmise omaniku tehtud ümberehitustööde eest? Millist tasu saab nõuda, kui läbi sinu kinnisasja on määratud juurdepääs teisele kinnistule? Hiljutine kohtupraktika vastab. 

Kaasomanike suhted vs õhksoojuspumba paigaldamine hoonele /Tsiviilasi 2-17-11887/

Asjaolude järgi paigaldas elamu kaasomanik hoonesse õhksoojuspumba selliselt, et õhksoojuspumba sisseseade oli korterielutoa seinal ja välisseade asus elamu kõrval maapinnal, ühendades sise- ja välisseadmed elamu välisseinast tehtud läbiviiguga. Õhksoojuspumba paigaldamiseks oli esitatud ehitusteatis ning järgitud oli linnavalitsuse juhiseid.

Teised kaasomanikud esitasid kohtule avalduse ja nõudsid  õhksoojuspumba eemaldamist kuna see muudab oluliselt välisseina senist kasutust ja valdamist, samuti põhjustab müra ja vibratsiooni. Küsimus oli eeskätt selles, kas õhksoojuspumba paigaldamine muudab elamu välisseina oluliselt, mis eeldanuks kõigi korteriomanike nõusolekut või jäi tegevus tavapärase kasutamise piiresse ning piisas korteriomanike häälteenamusega tehtud otsusest.

Riigikohus leidis, et õhksoojuspumba paigaldamine kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale ei ole käsitatav asja või selle majandusliku otstarbe olulise muutmisena ning et tegemist on kaasomandis oleva elamuseina ja maa tavakasutusega, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega.

Sellele vaatamata tuleb üksteise suhtes käituda lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige peab hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest ning ka tavakasutuse korral ei tohi tegevus rikkuda teiste, sh vähemuses olevate kaasomanike õigusi. Seetõttu tuli antud asjas kohtutel täiendavalt analüüsida, kas õhksoojuspump siiski ei tekita ülemäärast ja häirivat müra ning vibratsiooni.

Kui kaasomanike õigusi on kahjustatud teise kaasomaniku poolt, on kaasomanikel õigus nõuda endise olukorra taastamist.

Koduomaniku maksuvabastus elamumaa krundi korral /Haldusasi nr 3-15-2082/

Isiku omandis oli kinnistu, mis koosnes kahest elamumaa sihtotstarbega katastriüksusest. Ühel katastriüksusel asusid elamu ja rajatised. Teisel katastriüksusel ehitisi ei paiknenud. Sel põhjusel kohaldati koduomaniku maksuvabastust sellele katastriüksusele, millel paiknes elamu kuid teisele katastriüksusele maksuvabastust ei kohaldatud.

Vaidlus taanduski sellele, kas mitmest elamumaa sihtotstarbega katastriüksusest koosneva kinnisasja puhul kohaldub maksuvabastus kõigile selle kinnisasja katastriüksustele või ainult sellele, millel asub hoone, mis on kinnisasja omaniku rahvastikuregistrisse kantud elukoht.

Riigikohus leidis, et maksuobjektina tuleb mõista kinnisasja tervikuna olenemata mitmeks katastriüksuseks on kinnisasi jagatud. Elukohaks oleva hoone koha-aadressi määramine kooskõlas maaüksuse (katastriüksuse) koha-aadressiga ei tähenda, et elukoht ei asu kinnisasjal. Kinnisasi koosnebki ühest või mitmest katastriüksusest. Seetõttu ei ole tähtsust asjaolul, et teisel katastriüksusel ei asu hoonet.

Millal on korteriomanike korduskoosolek otsusevõimeline ja kas seda saab muuta põhikirjaga /Tsiviilasi 2-18-10407/

Asjas oli küsimuse all, kas alates 01.01.2018.a. kehtiv korteriomandi- ja korteriühistu seadus võimaldab põhikirjaga muuta korduskoosoleku otsusevõimelisust. Seaduse järgi on sama päevakorraga toimuv uus üldkoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata.

Korterühistu põhikiri nägi ette teistsuguse regulatsiooni ning registriosakond keeldus tegemast kannet sellel üldkoosolekul tehtud otsuste kohta kuna lähtus korteriühistu põhikirjast, mille järgi ei oleks tohtinud üldkoosolekut läbi viia.

Riigikohus selgitas, et korduskoosoleku otsusevõimelisust ei saa muuta põhikirjaga teistsuguseks. See kehtib ka olukorras, kus korteriühistu põhikiri on vastu võetud enne 1. jaanuari 2018. Kui põhikiri on vastuolus seadusega, siis kohaldatakse seaduses sätestatut.

Sisendkäibemaksu maha arvamine vs äriühingu poolt eluruumi soetamine /
Haldusasi 3-16-517/

Asjaolude järgi ostis äriühing korteriomandi, mis paiknes elamu otstarbega hoones ning eriomandi esemeks oli eluruum. Äriühing soovis korteriomandi soetamisel tasutud käibemaksu ning korteriomandi soetamisega seotud notari- ja kommunaalkuludelt tasutud käibemaksu sisendkäibemaksuna maha arvata. Maksuhalduri arvates ei olnud korteriomand soetatud maksustatava käibe tarbeks, sest seda ei kinnitanud äriplaan. Lisaks leidis maksuhaldur, et eluruumi ei muuda äriruumiks pelgalt asjaolu, et äriühing nimetab seda äriruumiks. Peale selle märkis maksuhaldur, et kuna korteriomand on möbleerimata ja ruume ei ole veel kasutusele võetud, ei ole võimalik hinnata ruumide tegelikku kasutust, mistõttu tuleb lähtuda kinnistusraamatu ja ehitisregistri andmetest ning notariaalsest lepingust, mille kohaselt on tegemist eluruumiga.

Antud juhul ehitusõiguslik kasutusotstarve takistas äriühingul äriplaani teostamist, kuid äriühing ei näidanud maksumenetluses ära, et ta oleks astunud samme selle takistuse kõrvaldamiseks.

Riigikohus andis järgnevaid juhiseid, kinnitades üle ka varasemaid seisukohti:

1. pelgalt ehitusõiguslikust kasutusotstarbest lähtumine ei pruugi käibemaksuseaduse kontekstis eluruumide ja mitteeluruumide eristamisel viia õigele tulemusele. Seepärast tuleb anda maksukohustuslasele võimalus selgitada ja esitada tõendid näitamaks, et elamu, korter või muu elamu osa on tegelikult soetatud majandustegevuse tarbeks. Seejärel peab maksuhaldur hindama, kas kavandatud tegevus kujutab endast maksustatavat käivet ning kas esitatud äriplaan on usutav,
2. äriplaani saab tõendada lisaks muule ka suulise seletusega,
3. kui maksuhaldur on maksuotsust nõuetekohaselt põhjendanud, lasub maksukohustuslasel kohustus tõendada, et ehitusõiguslikule kasutusotstarbele mittevastav äriplaan on realistlik. Kui esineb õiguslikke takistusi, mis ei lase äriplaani ellu viia, peaks maksukohustuslane esile tooma, milliseid abinõusid on ta kasutanud või plaanib kasutada, et viia eluruumi kasutusotstarve kavandatava kasutusotstarbega kooskõlla. Äriühingul on kohustus tõendada, et tal on tõesti kavatsus võtta korter kasutusele äriühingu kontorina, sh saaksid tõenditeks olla kontori sisustamiseks tehtavad tellimused, töötajate palkamiseks töölepingud jms.
4. kui äriühingul puudus maksuotsuse tegemise ajal sisendkäibemaksu mahaarvamise õigus, ei välista see käibemaksu korrigeerimist tulevikus. Antud juhul oli ka maksuotsuses märgitud, et kui äriühing hakkab edaspidi korterit kasutama äriühingu kontorina, on tal õigus korrigeerida korteriomandi soetamisel tasutud käibemaksu vastavalt korteriomandi maksustatava käibe tarbeks kasutamise osatähtsusele.

Korteriomaniku vastutus eelmise omaniku tegevuse eest /Tsiviilasi 2-12-24747/

Asjaolude järgi oli korteriomandi eelmine omanik teinud korteri osas ümberehitustöid, mis muutis reaalosa suurust pööningu arvelt, samuti oli tekitatud korterile juurde katuseterrass, millele pääses üksnes läbi konkreetse korteri ning muudetud oli ka katusekonstruktsioone. Väidetavalt puudus sellisteks töödeks nii teiste kaasomanike nõusolek kui ka ehitusuba. Kohtumenetluse ajal toimus vaidlusaluse korteri müük ning uus omanik kaasati menetlusse kui kostja.  

Otsusest saab olulisemana välja tuua kaasomaniku vastutuse küsimused:

1. kui eelmise omaniku tegevus kujutab endast kaasomandiosa ebaseaduslikku olulist muutmist, on võimalik nõuda uuelt omanikult endise olukorra taastamist. Sealjuures, kui kaasomandis olevat asja on oluliselt muutnud asja omanike õiguseellased, on teised kaasomanikud õigustatud nõudma endise olukorra taastamist ka õigusjärglaselt.
2. isegi juhul, kui eelmise omaniku poolt tehtud ümberehitused ei kujuta endast kaasomandiosa olulist muutmist võib ikkagi olla nõue uue omaniku vastu endise olukorra taastamiseks või kahju hüvitamiseks. Need nõuded võivad tekkida juhul, kui eelmine omanik on oma kohustusi ümberehituste tegemise käigus rikkunud ja rikkumine ei ole vabandatav.
3. isegi kui ehitusprojekt oli kaasomanike poolt kooskõlastatud, kuid lubatud ümberehitused ei ole tehtud nõuetekohaselt kahjustades teisi korteriomanikke, võib samuti uuelt omanikult nõuda kahju tekitamise lõpetamist, samuti nõuet ehitustööde parandamiseks. Sama kohustus võib uuel omanikul tekkida siis, kui kahju ei ole küll tekkinud, kuid on oht, et see võib tulevikus tekkida.
4. korteriomanikul on alati õigus nõuda, et teine korteriomanik kasutaks kaasomandit seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt.
5. ehitusprojekti kooskõlastamiseks kaasomanike poolt ei näe seadus ette vorminõuet. Seega ei ole tingimata vajalik kaasomanike kirjalik kokkulepe projekti kooskõlastamiseks.

Puudutatud isiku nõusolek kinnisasja jagamisel /Tsiviilasi 2-18-1450/

Asjaolude järgi oli kinnisasi tervikuna koormatud hüpoteegiga. Omanik müüs kinnistust ½ mõttelise osa ning hüpoteegipidaja nõusolekut kinnistusametile ei esitatud. Kinnistusamet luges nimetatud tehingut kinnisasja jagamiseks ja jättis kande tegemata. Riigikohus selgitas, et vastavalt seadusemuudatusele ei ole alates 01.01.2018.a. tarvis puudutatud isiku, sh hüpoteegipidaja nõusolekut kinnisasja jagamiseks, sest kinnistusraamatusse kantud õigus jääb koormama kõiki jagamise tulemusel tekkinud kinnisasju ning õiguse omaja huvid seega kahjustatud ei saa.

Kaasomandi lõpetamise õiglane viis /Tsiviilasi 2-16-15236/

Asjaolude kohaselt sooviti kaasomand jagada kuna kaasomanikud ei suutnud leida kokkulepet ühiseks kasutamiseks. Kinnistu oli olnud ühe kaasomaniku suguvõsa kasutuses juba enam kui sada aastat, seetõttu soovis ta säilitada sideme oma sünnikoduga, lisaks elas kinnistul kaasomaniku eakas ema. Teine kaasomanik oli kinnistu omandanud lühikese aja eest suvitamise eesmärgil ning esitas hagi kaasomandi lõpetamiseks sel viisil, et panna kinnistu müüki kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Kaasomanik, kes oli kinnistut vallanud pikaajaliselt, pidas sellist kaasomandi lõpetamise viisi endale üle jõu käivaks ning kuna ei tahtnud kinnistust loobuda, soovis omalt poolt jagada kinnistu reaalosadeks.

Riigikohus rõhutas taas, et kaasomandi lõpetamisel tuleb kaaluda poolt huve ning lähtuda õiglusest. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem, samuti peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kui poolte taotletud viisil kaasomandi lõpetamine ei oleks kohtu hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega, peab kohus seda selgitama, miks kaasomandit sellisel viisil lõpetada ei saa ning millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates sobiv. Kohtu diskretsiooniõigus kaasomandi lõpetamise viisi valikul ei või viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni.

Kaasomanike vaheline enampakkumine on mõistlik viis üldjuhul siis, kui mitu kaasomanikku soovivad asja endale hüvitise maksmise vastu. Praegusel juhul soovis ainult üks kaasomanik sel viisil kaasomandit lõpetada. Riigikohus selgitas, et kaasomanike vaheline enampakkumine saab anda õiglase tulemuse eelkõige siis, kui kaasomanike varaline võimekus on ligikaudu ühetaoline. Õiglane ei pruugi olla tulemus, kus üks kaasomanik kaotab endale (sh oma suguvõsale) pikka aega kuulunud kinnistu omandi seetõttu, et tal puuduvad rahalised võimalused teise kaasomanikuga võrreldes kõrgema pakkumise tegemiseks. Sel juhul ei pruugi ka teine kaasomanik teha pakkumist, mis küüniks kinnistu tegeliku turuväärtuseni.

Juurdepääsu eest tasu määramine /tsiviilasi 2-16-3663/

Riigikohus selgitas tasu komponente, kui läbi kinnisasja on määratud juurdepääs teisele kinnisasjale. Tasu koosneb maamaksust, juurdepääsutee korrashoiu kuludest ning hüvitisest omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Seejuures tuleb omandiõiguse riive eest ette näha hüvitis ka siis, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, samuti ka juhul, kui kinnisasja omanik ise asub juurdepääsuteed  kasutama.

Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida omanik võiks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt - võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja asjaolusid, miks juurdepääsu taotletakse.

Võimalik on taotleda juurdepääsu selliselt, et teed hooldab ja sellega seotud kulud kannab juurdepääsu taotleja. Kui aga juurdepääsuteed hooldab tee omanik,  tuleb arvestada, millised abinõud on igal üksikjuhul korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud. Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt kandma, et neid kohustusi täita. 

Kui Teil on kinnisvaraga seotud küsimusi, siis hea meelega aitab Teid nendele vastamisel advokaadibüroo Glikman Alvin LEVIN vandeadvokaat Pille Pettai. Temaga saab ühendust võtta telefonil +372 686 0000 või kirjutades e-kiri aadressil pille.pettai@levinlaw.ee