Kinnisvara uudiskiri

Kas konfliktsed naabrid tähendavad lepingurikkumist? Millistel tingimustel saab nõuda juurdepääsuteed oma kinnistule, et seal eraparklat pidada? Millal võib kinnistu kaasomandi lõpetamata jätta? Millised keerukused kaasnevad kinnistu ostueesõiguse teostamisel? Hiljutine kohtupraktika vastab.

Konfliktsed naabrid kinnisasja puudusena (2-18-9099)

Selles asjas esitasid kinnistu ostjad müüjate vastu hagi, milles palusid viimastelt välja mõista kinnistu hinna alandamisest tuleneva hüvitise 37 500 eurot ja viivise. Pooled olid sõlminud müügilepingu 2/8 suuruse mõttelise osa kinnistust koos selle oluliste osade ja päraldistega müümiseks 125 000 euro eest. Ostjad leidsid, et neile müüdi puudustega kinnistu, kuna kinnistu mõttelise osa kasutamine koduna oli oluliselt raskendatud alumiste naabrite kiuslikkuse ja konfliktsuse tõttu.

Riigikohus selgitas, et kui kinnistu ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele. Kui see nendele ei vasta, on tegemist lepingueseme puudusega, mille osas saab müüja oma vastutuse välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne lepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Riigikohus asus aga seisukohale, et naabrite suhtes tehtud etteheited pole puudused, millest järelduks, et kinnistu ei sobi kasutamiseks eluruumina. Lisaks rõhutas kohus, et kaasomanike käitumine elumaja ühisel majapidamisel ei saa olla asjaoluks, mille alusel saaks väita, et müügiese ei vasta lepingutingimustele. Elamu ja kaasomandi ühise majandamisega seotud õigussuhted ja nõuded tekivad igal kaasomanikul õigusi kahjustavate kaasomanike suhtes. Lisaks nõustus Riigikohus seisukohaga, et elukeskkonda häirivaks kinnisasja omaduseks ja selle kasutusvõimalusi iseloomustavaks ega piiravaks ei saa pidada inimeste vahelisi konflikte, mis ei lähtu otseselt kinnisasja või selle osa kasutamisest.

Siiski sedastas Riigikohus võimaluse sellises olukorras nõuda kahju hüvitamist. Nimelt võib naabrite häiriv käitumine olla asjaoluks, mille vastu on eluruumi elukohaks ostnud ostjal äratuntav oluline huvi. Kuna selline huvi on müüjale äratuntav, tekib talle kohustus lepingueelsetel läbirääkimistel teavitada ostjat konfliktsetest naabritest ilma, et ostja peaks selle kohta küsima. Juhul kui müüja seda ei tee, võib ostja nõuda kahju hüvitamist.

Hüpoteegi seadmine töövõtulepingust tuleneva nõude tagamiseks (2-19-17384)

Asjaolude kohaselt esitas hageja nõude kohustada kostjat andma nõusolek oma kinnisasjale hageja kasuks hüpoteegi sissekandmiseks. Hageja oli seisukohal, et kostja on töövõtusuhet rikkudes keeldunud põhjendamatult ehitisel tehtud tööde vastuvõtmisest ja tasu maksmisest, tekitades hagejale kahju, mille tõttu on hagejal õigus töövõtulepingust tulenevate nõuete tagamiseks hüpoteegi seadmist kostjale kuuluvale kinnisasjale, millel töövõtulepingu objektiks olnud ehitis asus.

Riigikohus leidis, et niisuguse pandiõiguse tekkimise eelduseks on asjaolu, et töövõtulepingu esemeks on ehitis või selle osa, mis asub töö tellija kinnisasjal, välistades pandiõiguse tekkimise olukorras, kus ehitatakse võõral ehk tellijale mittekuuluval kinnisasjal. Pandiõiguse tekkimist ei välista seejuures asjaolu, et ehituse all olevat kinnisasja koormab hoonestusõigus, mille oluliseks osaks on töövõtu esemeks olev ehitis ja mis kuulub seega hoonestusõiguse omajale, kes ei ole kinnisasja omanik. Seega saab hüpoteegiga koormata ka hoonestusõigusega koormatud kinnisasja. Riigikohus selgitas, et hoonestusõigus on õiguslik konstruktsioon, mis võimaldab kõrvale kalduda üldpõhimõttest, mille järgi on ehitis maatüki oluline osa.

Soojussõlme omandi kuuluvus (2-19-10050)

Selles kohtuvaidluses esitas korteriühistu maakohtule avalduse, milles palus tuvastada, et kinnistul asuv soojussõlm oli 8723/22342 mõttelises osas avaldaja omandis, lõpetada see kaasomand ja jätta soojussõlm teise korteriühistu ainuomandisse.

Riigikohus selgitas, et soojussõlm on ehitise ja seega ka ehitusealuse kinnisasja oluline osa, mis ei saa olla eri isikute omandis, samuti ei ole koormatav eri asjaõigustega. Soojussõlm ei ole ühegi kinnistu korteriomandi ese ega kolmanda isiku omandis, vaid korteriomandi kaasomandi osa ese. Sellest tulenevalt leidis Riigikohus, et soojussõlm on korteriomanike, mitte korteriühistu(te) (kaas)omandis.

Seltsinguleping kui õiguslik alus kinnisasja valdamiseks (2-18-255)

Hageja pöördus kohtusse sooviga, et tema vanemad vabastaksid temale kuuluva kinnistu üürilepingu ülesütlemise tõttu. Hageja oli varasemalt andnud oma nõusoleku, et tema vanemad võivad kasutada tähtajatult ja üüri maksmata tema kinnistul olevat elamuosa. Alama astme kohtud tuvastasid, et pooled olid omavahel sõlminud hoopis seltsingulepingu, mille eesmärk oli kinnistule ühiselt kasutatava paarismaja ehitamine ja selle kasutamine selliselt, et ühe elamuosa said enda kasutusse vanemad. Riigikohus nõustus sellise käsitlusega.

Riigikohtu hinnangul sai kinnisasja valdamise õiguslik alus tuleneda ka seltsingulepingust. Seltsinglaste panused saavad seisneda vara seltsingu kasutusse andmises või seltsingule teenuse osutamises. Määrav ei ole see, et asjaõiguslikult kuulub kinnistu vaid ühele seltsinglastest. Seejuures ei eelda kinnistu kasutusõigus, et seltsinglaste, kes ei ole kinnistu omanikud, kasutusõigus oleks kantud kinnistusraamatusse. Siiski juhtis Riigikohus tähelepanu asjaolule, et kuna vanemate õiguslik alus kinnisasja valdamiseks tulenes seltsingulepingust, ei ole neil õigus kinnisasja kasutada pärast seltsingulepingu lõppemist. Seltsingulepingu võib aga seaduse järgi igal ajal üles öelda.

Korteriühistu pandiõigus (2-19-9046)

Kohtutäitur esitas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palus mh kustutada täitemenetluses müügiesemeks olnud korteriomandile seatud isiklik kasutusõigus. Kinnistusosakonna kohtunikuabi andis korteri ostjale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, selgitades, et isikliku kasutusõiguse kustutamine ei ole võimalik, kuna korteriühistul oli tekkinud pärast isikliku kasutusõiguse sisse kandmist seadusjärgne pandiõigus. Isikliku kasutusõiguse kustutamine oli võimalik, kui ostja oleks esitanud notariaalselt kinnistatud või digitaalselt allkirjastatud kinnituse, et ta on teadlik kinnistu koormatisest ega nõua kinnistu vabastamist isiklikust kasutusõigusest. Riigikohtus oli vaidluse all seega küsimus, kas täitemenetluse võlgniku korteriomandile seatud isiklik kasutusõigust pärast korteri müümist ühistu majandamiskulude maksmapanekuks võlgniku vastu algatatud täitemenetluses lõpeb ja tuleb kinnistusraamatust kustutada.

Riigikohus selgitas, et täitemenetluses kehtib hüpoteegiga tagatud kinnisasja müümisel üldiselt põhimõte, et kui kinnisasi müüakse eespoolsemal järjekohal asuva hüpoteegipidaja nõude alusel, siis järjekohas tagapool asuvad õigused lõpevad pakkumise paremaks tunnistamisega. Kohus leidis, et kõik kinnistusregistriosa III ja IV jakku kantud õigused (sh isiklik kasutusõigus) jäävad korteriühistu pandiõigusest järjekohas tahapoole ning korteriühistul on võimalik pöörata sissenõue korteriomandile nii, et kõik järjekohta omavad eeltoodud õigused lõpevad ja need tuleb kinnistusraamatust kustutada. Nii on tagatud korteriühistu pandiõiguse eesmärgid, milleks on eelkõige vajadus rahuldada ühistu nõuded täitemenetluses. Korteriühistu jaoks on majandamiskulude nõude maksmapanek tagatud vaid olukorras, kus korteriomand on vabastatud muudest koormavatest õigustest. Vastasel juhul on õigustega koormatud kinnisasjale enampakkumisel ostja leidmine vähetõenäoline ning korteriühistu pandiõigusega taotletud tulemust ei ole võimalik saavutada. Korteriühistu pandiõiguse mõju peaks olema selline, et korteriühistu majandamiskulude nõude rahuldamine on võimalik korteriomandi sundmüügi kaudu ja seejuures on korteriühistu nõue eelistatud muude nõuete, sh pandiga tagatud nõuete ees.

Juurdepääsutee määramine tasulise eraparkla pidamiseks (2-17-12857)

Selles lahendis selgitas Riigikohus kinnistult juurdepääsu määramist avalikult kasutatavale teele. Avaldajad palusid kohtul määrata oma kinnisasjale tähtajatu juurdepääsutee, kohustades seejuures selle kinnistu, mida juurdepääsutee ületab, korteriomanikke eemaldama tee väravalt lukud ja hoidma väravat püsivalt avatuna või lubama paigaldada väravale sidevahendi ja interneti kaudu juhitava avamisseadme. Nimelt olid avaldajad varasemalt liitnud oma kinnistul asunud parkimiskohad eraparklate võrgustikuga, mille kaudu sai iga soovija mobiilirakenduse abil avaldajate kinnistul tasu eest parkida. Kinnistu, mida tee ületab, üks korteriomanik eemaldas aga autoväravalt automaatikaseadme, mille tulemusena jäid avaldajad ilma võimalusest anda oma kinnistul asuvaid parkimiskohti kasutusse, kasutuseelistest ja võimalusest saada tulu.

Riigikohus viitas esmalt oma varasematele seisukohtadele, selgitades:

• avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega;
• juurdepääsutee määramiseks kohtusse pöördumine on võimalik ka olukordades, kus avaldajat pole takistatud avalikult kasutatavale teele pääsemisel, kuid keeldutud on tavaõiguse alusel kehtivat juurdepääsukorda õiguslikult korrektselt ja kokkuleppel või kohtu määratava asjakohase tasu eest vormistamast, või kus muutunud asjaolude tõttu on huvitatud isikul õigus nõuda juurdepääsu, selle tingimuste või tasu muutmist, samuti juurdepääsuõiguse lõpetamist.

Seejärel viitas Riigikohus maakohtu õigele tegevusele, tuues välja, et maakohus kaalus kõigi asjasse puutunud isikute huve ega ületanud diskretsioonipiire, kui see võrdles erinevaid juurdepääsutee alternatiive ja arvestas tee ja selle tingimuste määramisel seda, et juurdepääs oli ajalooliselt toimunud üle sellesama kinnisasja, mida avaldus silmas pidas; tee mõõtmeid; juurdepääsutee sõidukitega kasutamise mõju hoovis liikuvate inimeste privaatsusele ja turvalisusele; seda, et teed kasutavad mh sõidukitega mitme kinnisasja omanikud, külalised ja töötajad; avaldajate parkla kasutamise intensiivsust; teealuse kinnistu korterite omanike õigust kaitsta oma vara ja territooriumi; avaldajate parkla aiaga piiratust; juurdepääsutee kasutusviisi ja tee rajamise kulukust.

Riigikohus nõustus, et elamumaa sihtotstarbega kinnisasjal ei ole välistatud tasulise parkla pidamine. Siiski rõhutas Riigikohus, et asjas tuvastatud asjaolude alusel kindlaksmääratud juurdepääsuõigus ei välista huvitatud isikul tulevikus juurdepääsutee intensiivsuse või muude asjaolude muutumise tõttu kohtusse pöördumist, et muuta juurdepääsu, selle tingimusi või tasu või lõpetada juurdepääsuõigus.

Kaasomandi lõpetamata jätmine erandlikel asjaoludel (2-18-13306)

Hageja taotles pärast suhete halvenemist tema ja kostja ühise kodu kaasomandi lõpetamist kinnistu jätmisega kostja ainuomandisse kohase hüvitise vastu, alternatiivselt kaasomandi lõpetamist kinnistu panemisega avalikule või omanike vahelisele enampakkumisele. Kinnistu, mille väärtus oli 270 000 eurot, oli koormatud kahe hüpoteegiga: esimesel järjekohal oli ühishüpoteek summas 279 800 eurot ning hageja kaasomandiosa koormas lisaks teisel järjekohal olnud hüpoteek summas 75 000 eurot.

Riigikohtu kolleegium viitas oma varasemale seisukohale, et kaasomanikul on igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ning kohus peab selle ühel taotletud viisil üldjuhul ka lõpetama. Üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane. Riigikohus leidis, et selles asjas esinesidki need erandlikud asjaolud, mis õigustasid jätta kaasomand hagis taotletud viisidel hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata.

Alustuseks kordas Riigikohus oma varem leitut, et ainuüksi hüpoteegi olemasolu ei saa takistada kaasomandi lõpetamist ja asja müüki avalikul enampakkumisel, sest hüpoteegiga tagatud võla tasumisel saab kinnisasja omanik nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist. Kuna aga kaasomandis oleva kinnisasja enampakkumisel lõpeb üldjuhul üksnes kaasomand, mitte kolmandate isikute õigused müüdavale asjale, vähendavad koormatised üldiselt kinnisasja müügihinda. Selles asjas aga ei oleks õiglane olnud lõpetada kaasomandit kinnistu avalikule enampakkumisele panemisega, kuna kaasomandi lõpetamisel tuleb omandist ilma jäävale kaasomanikul tagada täielik rahaline hüvitis tema omandi kaotuse eest. Selles asjas ei oleks kinnistu müümine selliselt tõenäoliselt võimaldanud kostjale täielikku hüvitist. Riigikohus viitas, et laenulepingust, mille tagatiseks oli ühishüpoteek seatud, tulenenud laenujääk oli 207 000 eurot, ning selgitas, et avalikul enampakkumisel lähtutaks pakkumiste tegemisel tõenäoliselt hüpoteegisummast, mille põhjal saab eeldada, et kinnistu potentsiaalne ostja oleks arvanud pakkumise tegemisel hüpoteekidega tagatud kohustused ligikaudses ulatuses (207 000 + 75 000 eurot) kinnisasja väärtusest (270 000 eurot) maha. Hageja mõttelisele osale seatud teise järjekoha hüpoteegi tõttu ei oleks pärast laenujäägi tasumist ülejäänu poolte vahel võrdselt jagamine õiglane. Lisaks kahtles Riigikohus üleüldse selles, et kinnistu müümisel avalikul enampakkumisel ülejääk üldse tekib. Seega, kuna poolte koormatiste osakaal oli ebavõrdne, oli Riigikohtu jaoks ilmne, et avaliku enampakkumisel korral ei leiduks ostjat, kes võiks tasuda kinnistu eest sellist müügihinda, millest kostja oleks saanud oma kaasomandiosale vastava õiglase rahalise hüvitise.

Kaasomanike vahelise enampakkumise osas leidis Riigikohus, et kuna kumbki pool pole kinnistut endale soovinud, ei olnud kaasomandi jagamine sellisel viisil võimalik. Riigikohus leidis ka seda, et hageja kaasomandiosa koormanud teise järjekoha hüpoteegi tõttu ei olnud õiglane jätta kinnistut kostja ainuomandisse hüvitise maksmise kohustuse vastu, kuna sellisel juhul pidanuks kostja vastutama hageja mõttelisele osale seatud hüpoteegist tulenenud kohustuste eest hüvitist saamata.

Riigikohus leidis, et kui hageja on eelnevalt lasknud kustutada teise järjekoha hüpoteegi, saab ta mh nõuda, et kaasomand lõpetataks kinnistu panemisega avalikule enampakkumisele või kostja omandisse jätmisega õiglase hüvitise vastu. Juhul kui teise järjekoha hüpoteek jääb hageja kaasomandi mõttelist osa koormama, võib hageja taotleda, et kinnistu jäetaks talle kostjale kohase hüvitise maksmise kohustuse vastu.

Eelmärge kinnisasja üleandmise nõude tagamiseks (2-18-13609)

Asi puudutas kinnistu müügilepingut, mille alusel kanti omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks kinnistusraamatusse eelmärge ostja kasuks. Omandi üleandmine lepiti kokku hilisemaks. Pärast müügilepingu, kuid enne omandi üleandmist sai ostja teada, et kinnistu oli koormatud hüpoteekidega, mille tõttu nõudis ostja eelmärkele toetutes nende kustutamist.

Riigikohus leidis selles asjas, et kui kinnisasja üleandmise nõude tagamiseks tehtud eelmärkega soovitakse vältida üleantava kinnisasja edasist piiratud asjaõigustega koormamist, siis ei pea seda eraldi eelmärke sisus väljendama. Eelmärge kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglase ja võlausaldajate vastu, tuues kaasa eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või piiravate käsutuste tühisuse. Nõuet kahjustavad või piiravad käsutused on sellised, mis tagatud õiguse maksmapaneku välistavad või seda kitsendavad, nt kinnisasja või õiguse (veelkordne) võõrandamine, koormamine uute õigustega või asjaomase õiguse sisu muutmine, hilisema eelmärke või mõne muu märke seadmine teise võlausaldaja kasuks, samuti kohtulikud käsutuskeelud ja haldusaktid. Asjaolu, kas käsutus kahjustab või piirab eelmärkega tagatud nõuet, sõltub nõude sisust. Kui tagatavaks nõudeks on kinnisasja ostja võlaõiguslik nõudeõigus müüja vastu kinnisasja omandi üleandmiseks, ei piirdu see üksnes omandi üleandmisega, vaid nõude täpsem sisu tuleneb võõrandamislepingu poolte vahelisest võlasuhtest. Sellest aga ei järeldu, et võlasuhte sisu tuleks koos kõigi selle tingimustega eelmärke kandes esitada.

Kinnisasja koormamine piiratud asjaõigusega (nt hüpoteegiga) ei ole omandi sisu muutmine ega täpsustamine. Seetõttu ei tule omandiõiguse ulatust või selle kitsendusi eelmärke sissekandmisel täpsustada. Nii piisab eelmärke sissekandmisest sõnastusega „eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks“, et fikseerida eelmärke järgi õigustatud isiku kasuks kinnistusraamatu seis eelmärke sissekandmise hetkel. Kandes ei pea seega täpsustama, et omand tuleb üle anda koormatisevabalt, ega viitama lepingule.