Kuidas olla oma kinnisasja peremees?
Mitte alati ei pääse omanik oma kinnisasjale ligi avalikult kasutatavat teed pidi ning peab selleks kasutama hoopis kellegi teise kinnistut.
Reeglina ei teki vaidlusi juhul, kui teise kinnisasja omanikuga on sõlmitud kokkulepe juurdepääsutee kasutamise osas. Kui aga kokkulepe puudub, võivad asjad muutuda kiiresti väga keeruliseks.
Minu esimene soovitus on juba enne krundi soetamist kontrollida, kas sellele on tagatud ligipääs avalikult kasutatavalt teelt. Peamine raskuskese seisneb juurdepääsuga seotud probleemide äratundmises. Nimelt ei pruugi sellega soetud küsimused ilmneda kohe, mistõttu tuleks kinnistut soetades esimese asjana uurida kinnisvaramaaklerilt või eelmiselt omanikult, millised juurdepääsuteega seonduvad kokkulepped kehtivad ning milline on nende õiguslik siduvus. Ka kinnistusraamatust tasub kontrollida, kas sinna on kantud teeservituut. Kui vastus on jaatav, ei pea avalikult kasutatavale teele juurdepääsu pärast muretsema. Lisaks tuleks välja uurida, kas naaberkrundi kasutamise eest on kokku lepitud tasu ning milline on selle suurus.
Kui puuduvad nii kokkulepe kui ka servituut kinnistusraamatus ning uute naabritega ei õnnestu sõlmida notariaalset lepet (õiguslikult kõige suurema jõuga), või mis veelgi hullem, kui naaber juurdepääsuteed blokeerib, on teele juurdepääsu taotlejal võimalik oma õiguste kaitseks pöörduda kohtusse. Kohus määrab poolte huve kaaludes juurdepääsutee ja selle kasutamise tingimused.
Põhiliselt lähtub kohus järgmistest kriteeriumitest:
- Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eelduseks on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine. Teisisõnu, kui juurdepääs kinnistule on juba olemas, siis suure tõenäosusega kohus uut teed ei määra.
- Taotletav juurdepääs peab olema maakorralduslikult võimalik.
- Juurdepääsu nõudva poole huvid kaaluvad üle kulud ning muud piirangud, mis on seotud naaberkinnistu omanikuga. Poolte huvide kaalumisel on kohtud sageli arvesse võtnud varasemat (ajaloolist) teede kasutamise praktikat, kuid tuleb siiski rõhutada, et ainuüksi see tegur ei tohiks määravaks saada.
- Lisaks kuludele ja piirangutele tuleb kinnisasja omaniku huve kaaludes arvestada ka sellega, kui omanik peab rajama uue tee oma kinnisasjale, et juurdepääsu otstarbekohaselt kasutada. Sealjuures ei tule juurdepääsu tagada mitte üksnes kinnisasja piirini, vaid omaniku huvi korral kuni hooneteni.
Eeltoodu selgitab, et kohus küll kaalub mõlema krundi omaniku huve, kuid see ei viita ilmtingimata sellele, et kohus peab eelistama alati kõige lühemat, odavaimat või mugavaimat lahendust. See omakorda tähendab, et kohtu poolt määratav juurdepääs ei pruugi tegelikult viia lähima avalikult kasutatava teeni.
Kohtupraktika kohaselt püüab kohus siiski jõuda lahenduseni, mis riivab kõige vähem naaberkinnistu omaniku õigusi ning on samal ajal kõikidest valikuvariantidest juurdepääsu taotleva kinnistu omaniku jaoks kõige odavam.
Tänasel päeval küll ilma probleemideta, kuid vormistatud kokkuleppeta eratee kasutamine oma kinnistule pääsemiseks võib ometigi takistada tulevikus oma kinnistu müümist. Selleks, et olla oma kinnistu peremees, tasub juurdepääsuteed puudutavad küsimused selgeks teha võimalikult vara, parimal juhul juba enne kinnistu soetamist.
Juhul kui Sinul või Su ühingul on juurdepääsuga seotud mistahes küsimusi, võid pöörduda meie advokaadi Kätlin Ots poole telefoninumbril +372 686 0000 või e-postiaadressil katlin.ots@levinlaw.ee