E-teataja: kinnisvaraga seotud Riigikohtu praktika (mai-juuni 2015)
1. äriruumi üürilepingu ülesütlemine ja hüvitised;
2. kinnisasja müügieseme puudused ja müügilepingust taganemine;
3. töö puudustest teavitamine töövõtulepingu puhul;
4. kortermaja remonttöödeks laenu võtmise otsustamine ja vastavate lepingute sõlmimine;
5. kinnisasja müügitehingu tagasitäitmine ostja pankroti korral;
6. korteriomandi kasutamine vastuolus selle sihtotstarbega;
7. kohtutäituri õigus siseneda võlgniku valduses olevatesse ruumidesse;
8. maksusoodustuse mittelaienemine muule kui elamumaale on põhiseadusega kooskõlas;
9. siduva ja mittesiduva eelarvega töövõtuleping.
1. Äriruumi üürilepingu ülesütlemine ja hüvitised
Kohtuasjas nr 3-2-1-65-15 selgitas Riigikohus äriruumi üürilepingu korralise ülesütlemise ja leppetrahvi rakendamise küsimusi.
Pooled leppisid tähtajalises äriruumi üürilepingus kokku, et:
i) nad võivad üürilepingu korraliselt ilma põhjuseta igal ajal üles öelda, teatades sellest teisele poolele ette vähemalt 12 kuud;
ii) kui lepingu ütleb ennetähtaegselt üles üürnik, on viimasel kohustus maksta üürileandjale viie aasta üüri.
Riigikohus leidis, et:
i) sellise ülesütlemise kokkuleppe puhul on tegemist täiendava korralise ülesütlemise alusega ja sellise kokkuleppe sõlmimine tähtajalise üüürilepingu puhul on õiguslikult võimalik. Seda põhjusel, et äriruumi üürilepingu sõlmivad eeldatavalt võrdsed lepingupartnerid ja sellisel juhul eeldatakse lepinguvabadust ka lepingu lõpetamise aluste ja korra kokkuleppimisel.
ii) hüvitise maksmise kokkuleppe puhul on oluliseks see, kas pool, kellelt hüvitist nõutakse, on üürilepingut rikkunud või mitte. Kõnealuses vaidluses üürilepingu rikkumist ei toimunud.
iii) tähtajalise lepingu sõlmimisel saavad mõlemad pooled eeldada, et lepingut täidetakse tähtaja möödumiseni ning seadus ei keela leppida äriruumi tähtajalise üürilepingu pooltel kokku, et üürnikul on kohustus maksta üürileandjale hüvitist, kui ta ütleb üürilepingu üles ennetähtaegselt. Tegemist on sisuliselt kahju hüvitamise nõudega.
iv) Selliseks kahjuks saab olla näiteks üüritulu, mida ta üürileandja oleks tõenäoliselt saanud, kui üürnik ei oleks üürilepingut ennetähtaegselt üles öelnud. Samas tuleb arvestada üürileandja võimalust üüripinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu teenida.
v) Vähemalt üldjuhul saab eeldada, et majandustegevuses üüritud ruum antakse peatselt üürile sarnastel tingimustel, st mitte oluliselt madalama üüri eest. Seega tuleks üürnikult üürileandja kasuks väljamõistetavast saamata jäävast üürist maha arvata nt uuelt üürnikult saadud ja/või saadav üür.
2. Kinnisasja müügieseme puudused ja müügilepingust taganemine
Kohtuasjas nr 3-2-1-43-15 lahendas kohus järgmisi müügilepinguga seotud küsimusi:
- kas korteriühistut koormav laenuvõlg on käsitatav korteriomandi puudusena eelkõige VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses ja kas müüja pidanuks võla olemasolust ostjat teavitama;
- kas elamut haldava ühistu mittetoimivus on käsitatav korteriomandi puudusena ja kas müüja pidanuks sellest ostjat teavitama;
- kas müügilepingust taganemise aluseid on võimalik hiljem täiendada, sh kohtumenetluse käigus;
- milline on taganemiseks mõistlik aeg.
Ostja esitas korteri ostulepingust taganemise avalduse, kusjuures taganemise põhjendused esitas ostja mitmes erinevas dokumendis, seejuures nii kohtueelselt kui ka kohtus. Riigikohus leidis, et:
- kui esitatud on mitu taganemisavaldust, siis ei tühista järgmine taganemisavaldus eelmist taganemisavaldust;
- kui asjal ilmnevad uued puudused, on ostjal õigus neile puudustele tugineda ka siis, kui varem ilmnenud puuduste alusel esitatud hagi on juba kohtu menetluses;
- ostjal oli õigus taganemisavaldust hiljem kohtumenetluses täiendada. Oluline on aga see, et lepingust taganemise mõistliku aja hindamisel tuleb eristada algset taganemisavaldust ja selle hilisemaid täiendusi;
- pole välistatud taganemisavalduse esitamine ka kohtumenetluse ajal maakohtus.
Taganemisavalduse esitamise mõistliku aja osas märkis Riigikohus, et:
- enne valduse saamist ei ole tavajuhul võimalik puudustest teada saada;
- kui lähtuda eeldusest, et valdus anti ostjale üle lepingu sõlmimise või sellele järgneval päeval, ei saa väita, et ostja pidanuks väga lühikese ajavahemiku jooksul pärast valduse saamist teada saama kõigist asja puudustest;
- üldjuhul ei saa lepingust taganemise mõistlik aeg olla lühem kui kuus kuud
Puuduste osas leidis Riigikohus, et :
- Korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning tegelikult ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses. Ostjal on äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne;
- puudusteks saab lugeda muuhulgas ka korteriühistut koormavat võlga, mittetoimivat ühistut kui ka nõuetele mittevastavat elektrijuhtmestikku, kui sellest ei ole ostjat informeeritud;
- müüdava korteriomandi tavaliseks omaduseks on muuhulgas ka see, et korteriomandit majandatakse nõuetekohaselt, st vähemalt minimaalselt vajalikul määral;
- müüjalt ei saa nõuda, et korteriühistu toimiks normaalselt ning ei saa ka nõuda selle puuduse kõrvaldamist kuid müüja peab ostjale andma teavet selle kohta, kui ühistu või muul viisil kaasomanike suhted mingil põhjusel tõhusalt ei toimi;
- otstarbekas, vajalik ning aus oleks müügilepingutesse lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. Kui müüja lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta sellega, et ostja võib kasutada tema vastu seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid;
- oluline on ka müügikuulutuse info, mis võib saada lepingu osaks;
- ei ole välistatud, et kõik lepingu rikkumised kogumis saavad moodustada aluse lepingust taganemiseks. Selleks tuleb muuhulgas hinnata kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna lepingueseme hinnaga.
Notari roll müügilepingu tõestamisel:
Riigikohus leidis, et notarid peaksid selgitamiskohustuse täitmisel tehingu pooltele mh selgitama, et korteriomandi majandamise asjaolud on olulised ning lepingus tuleks kirjeldada korteriomandi müüjale teadaolevad puudused. Viimast eriti neil juhtudel, mil müüakse vanemaid/kasutatud eluruume. Selgituskohustuse nõuetekohaseks täitmiseks ei saa üldjuhul pidada notariaalse lepingu lõpuosas kõikvõimalike õigusaktide sätete mehhaanilist ümberkirjutamist.
3. Töö puudustest teavitamine töövõtulepingu puhul
Kohtuasjas nr 3-2-1-60-15 tehtud otsuses selgitati töövõtulepingust tulenevate puuduste avastamise ja nendest teatamise küsimusi. Riigikohus leidis, et:
i) sarnaselt müügilepinguga tuleb ka töövõtulepingu puhul eristada puudusi, mida on võimalik tavapärasel ülevaatamisel avastada ja eristada nn varjatud puudustest. Varjatud puudusteks saab pidada neid puudusi, mida tellija ei võinuks avastada asja väliselt üle vaadates temalt eeldatava hoolsusega;
ii) reeglina hakkab mõistlik aeg puudustest teavitamiseks kulgema alates töö ülevaatamisest;
iii) ka majandustegevuses tegutsev tellija ei pea eeldama, et talle tarnitakse puudustega asi ja seega ei pea ta rakendama erakorralisi meetmeid asja puuduste tuvastamiseks. Seega reeglina ei pea ka majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik palkama asjatundjat töö ülevaatamiseks;
iv) tellijalt eeldatav hoolsus (sh asjatundja palkamise vajadus) võib varieeruda sõltuvalt nt ostetud asja ainulaadsusest, komplitseeritusest, kasutuseesmärgist, väärtusest;
v) ka juhul, kui töö vaatab üle asjatundja, tuleb töövõtjat teavitada vaid sellistest puudustest, mis on välisel vaatlusel äratuntavad;
vi) kui tegu on varjatud puudusega, siis ei alga mõistlik aeg teatamiseks mitte töö ülevaatamisest vaid puudusest teadasaamisest;
vii) kui töövõtja teadis või pidi teadma varjatud puudusest ja sellest tellijale ei teatanud, siis võib tellija puudusele tugineda sõltumata sellest, et ta tööd üle ei vaadanud ja puudusest õigel ajal ei teatanud;
viii) seaduses sätestatust kõrgema hoolsusega ülevaatamiskohustuse täitmine ei vabasta vastutusest töövõtjat, kelle töö ei vasta lepingutingimustele;
ix) majandustegevuses lepingu sõlminud töövõtja ei saa võimalikku ebakvaliteetset tööd õigustada tellija puuduliku omanikujärelevalvega;
x) puudustest teavitamise korral ei ole vajalik puuduse põhjuse väljatoomine, vaid selle iseloomu kirjeldamine ulatuses, milles see on võimalik pärast eriteadmisi mitte eeldavat töö välist ülevaatust. Ka majandus- ja kutsetegevuses tegutsev tellija ei pea puuduste kirjeldamiseks tegema ekspertiisi, st ka professionaalselt tellijalt saab eeldada puuduste kirjeldamist vaid üldiselt;
xi) isegi kui tellija tegutseb majandustegevuses, on töövõtulepingu raames asjatundjaks eelkõige töövõtja.
4. Kortermaja remonttöödeks laenu võtmise otsustamine ja vastavate lepingute sõlmimine
Kohtuasjas nr 3-2-1-49-15 tehtud otsuses selgitas Riigikohus, et laenu- ja käenduslepingu sõlmimiseks volituse andmine on korteriomanike üldkoosoleku pädevuses ja seda saavad korteriomanikud otsustada korteriomanike üldkoosoleku häälteenamuse alusel. Lisaks selgitas Riigikohus, et kortermaja valitseja tegevuse puhul eeldatakse, et ta tegutseb korteriühisuse esindajana. Sealhulgas laenu- ja tagatislepingute sõlmimisel ja muude lepingute sõlmimisel, mis on vajalikud kortermajas remonttööde tegemiseks.
Riigikohus leidis viidatud asjas ka seda, et kui laenu- või käenduslepingu sõlmimiseks valitsejal tegelikult volitus puudus, siis põhimõtteliselt on võimalik sõlmitud lepinguid heaks kiita ka korteriomanike otsusega, millega korteriomanikud kinnitavad heaks majanduskava, millest nähtub, et remondifondi maksete arvel tasutakse pangalaenu. Riigikohus rõhutas siiski, et on oluline, et otsuses väljenduks selge heakskiit varasemale tehingule.
5. Kinnisasja müügitehingu tagasitäitmine ostja pankroti korral
Kohtuasja nr 3-2-1-47-15 lahendamise käigus tuli Riigikohtul vastata küsimusele, kas müüjal on õigus jätta endale nii kinnisasi kui ka rahasumma olukorras, kus ostja on kinnisasja eest osaliselt tasunud, kuid suurem osa ostuhinnast on ostja pankrotistumise tõttu jäänud tasumata ning pankrotihaldur on teatanud, et loobub ostuhinna tasumise kohustuse täitmisest. Müüja väitis, et sellises olukorras oleks lepingu tagasitäitmine vastuolus hea usu põhimõttega. Kuna ostja ei olnud kinnisasja ostuhinda tasunud, ei olnud müüja ka selle omandit ostjale üle antud.
Riigikohus asus vastupidiselt müüjatele seisukohale, et hea usu põhimõttega poleks kooskõlas olukord, kus müüja saaks jätta endale ostja tasutud osa müügihinnast, kuigi ostja pole tasutu eest vastusooritust saanud. Kohus leidis, et müüja peab saadud raha tagastama ning lisaks maksma ostjale ka tagastamisega viivitatud aja eest seadusjärgset viivist.
6. Korteriomandi kasutamine vastuolus selle sihtotstarbega
Kohtuasjas nr 3-2-1-3-15 tehtud otsusega keelas kohus äri- ja kortermaja hoone esimesel korrusel asuva korteriomandi reaalosal tantsutundide läbiviimise, samuti kolmandatele isikutele eelnimetatud tegevuseks kasutusõiguse andmise.
Riigikohtu hinnangul oli isikute tegevus nimetatud pinnal vastuolus kasutusloas märgitud ehitise kasutamise otstarbega ja seega keelatud. Kasutusloas oli ehitise kasutamise otstarbeks lisaks elamule märgitud ka ilu- ja isikuteenuse osutamisega seotud hoone, nagu näiteks juuksuritöökoda, solaarium ja saun. Tegelikkuses peetakse vaidlusalustes ruumides aga tantsustuudiot ja seal antakse tantsutunde.
Riigikohus märkis otsuses, et tantsustuudio pidajatel on võimalik vastavalt ehitusseadusele ja korteriomandiseadusele koos korteriomanike enamusega taotleda vaidlusaluste ruumide kasutusotstarbe muutmist. Kasutusotstarbe muutmiseni ei ole tantsutundide andmine lubatud.
7. Kohtutäituri õigus siseneda võlgniku valduses olevatesse ruumidesse
Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-35-15 tehtud otsuses tunnistanud kohtutäituri õigust siseneda omaniku nõusolekuta võlgnikust omaniku ruumidesse, kui seda on vaja teha ruumide ostuhuvilistele tutvustamise eesmärgil. Sellisel juhul asendab omaniku nõusolekut kohtumäärus. Muul viisil ei saaks kohtutäitur sundmüüki teostada ja kinnisasja enampakkumist edukalt läbi viia.
8. Maksusoodustuse mittelaienemine muule kui elamumaale on põhiseadusega kooskõlas
Kohtuasjas nr 3-3-1-13-15 selgitas Riigikohus, et Eesti Vabariigi põhiseadusega ei ole vastuolus olukord, kus isikud, kelle elamutes on ka mitteeluruume ning elamu aluse maa puhul on osaliselt katastriüksuste sihtotstarbeks elamumaa, osaliselt äri- ja sotsiaalmaa, saavad maksuvabastuse üksnes elamumaa osas.
Riigikohus küll nõustus, et selliseid isikuid koheldakse ebasoodsamalt võrreldes korteriomanikega, kelle elamu asub täielikult elamumaal ja kes sel põhjusel saavad maksusoodustust kogu maa eest. Kuid Riigikohtu hinnangul ei ole nende isikute ebasoodsam kohtlemine siiski põhiseadusevastane.
Kolleegium rõhutas, et ainult Riigikogul on seadusega võimalik laiendada maksusoodustus eluruumi juurde kuuluvale mitteelamumaale täies ulatuses, sõltumata mitteelamumaa kasutamise asjaoludest.
9. Siduva ja mittesiduva eelarvega töövõtuleping
Kohtuasjas nr 3-2-1-72-15käsitles Riigikohus töövõtjale siduva ja mittesiduva eelarvega töövõtulepingut.
Kohtuasjas vaieldi selle üle, kas pooled leppisid töövõtulepingu järgi kokku töövõtjale makstavas lõplikus tasus, sõltumata tegelikust tööde mahust ja kulukusest (tegu on siduva eelarvega), või sõltus töövõtjale makstav tasu tegelikust tööde mahust ja kulukusest (tegu on mittesiduva eelarvega), millest tulenevalt on töövõtjal õigus nõuda tellijalt tasumist väidetavate lisatööde eest.
Riigikohus leidis selles lahendis muu hulgas, et olukorras, kus pooled on lepingus kirjalikult sätestanud eelarve siduvuse, lepingu tingimuste poolte kirjalikul kokkuleppel ja hinna korrigeerimise keelu, ei saa omistada määravat tähendust lepingu sõlmimise asjaoludele ja hinnapakkumistele. Riigikohtu arvates ei saa lepingu lisadeks olevad hinnakokkulepped tõendada tööde mahu ja eelarve suurenemist ega muutmist lepingu täitmise käigus, sest need on tehtud enne lepingu sõlmimist.