E-teataja: kinnisvaraga seotud Riigikohtu praktika (jaanuar 2015)
Käesolev GLIKMAN ALVIN kinnisvara ja kohtupraktika e-teataja toob sinuni järgmised kinnisvaraga seotud Riigikohtu lahendid perioodist jaanuar 2015:
1. üürpinna parenduste hüvitamine üürnikule;
2. kinnisasja ostueesõiguse teate sisu ja
3. avalike teede väljaehitamise kulude hüvitamine.
1. ÜÜRIPINNA PARENDUSTE HÜVITAMINE ÜÜRNIKULE
Riigikohus lahendas kohtuasjas nr 3-2-1-118-14 vaidlust küsimuses, kas üürileandja peab hüvitama üürnikule üüritud ruumide parendamise ja muutmisega seotud kulutused olukorras, kus parenduste tegemiseks puudus üürnikul üürileandja kirjalik kooskõlastus ja nõusolek. Samas üürileandja esindaja oli parendustöödest teadlik ja andis juhiseid konkreetsete remondilahenduste osas.
Riigikohus selgitas, et hüvitamiskohustuse puhul tuleb esmalt vaadata, kelle huvides parendustöid tehti, seega esmalt, mis laadi need parendused on ja seejärel hinnata, kas tehtud parendused on mingilgi määral olnud kasulikud ka üürileandjale. Samuti tuleb vaadata parenduste kasutusiga. Seega sõltub parendamise eest hüvitise nõude esitamine ka üürilepingu tähtajast (kõnealusel juhul oli üürileping sõlmitud 15. aastaks).
Kui selgub, et parendustest sai kasu ka üürileandja, on parenduste hüvitamist võimalik nõuda ka lepinguväliselt käsundita asjaajamise sätete alusel ning lisaks alusetu rikastumise sätete alusel, sest sellisel juhul ei oma tähtsust, kas üürileandja andis parendusteks nõusoleku või mitte.
Antud asjas selgitas Riigikohus lisaks VÕS § 306 lõiget 4, mis sätestab, et kui üürileandja saab üürilepingu kehtivusajal teada, et üürniku poolt ruumi toodud asjad ei kuulu üürnikule, ja ei ütle üürilepingut esimesel võimalusel üles, lõpeb pandiõigus neile asjadele. Riigikohus märkis, et sellest sättest ei tulene üürileandjale iseseisvat ülesütlemisõigust ning selle sätte eesmärk on välistada üürileandja pandiõigus siis, kui üürileandja jätab mingi ülesütlemisvõimaluse kasutamata, mitte aga see, et üürileandja ei võiks anda üürnikule rikkumise lõpetamiseks veidi pikemat tähtaega.
2. KINNISASJA OSTUEESÕIGUSE TEATE SISU
Kohtuasjas nr 3-2-1-142-14 käsitles Riigikohus küsimust, millisest hetkest hakkab kulgema ostueesõiguse teostamise tähtaeg ja milline peab olema ostueesõiguse teate sisu.
Seadus ütleb, et kinnisasjade puhul võib ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast seaduse nõuetele vastava teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega (VÕS § 250). Teate sisu osas on seadus napp, öeldakse vaid, et see peab sisaldama lepingu sisu.
Riigikohus leidis, et ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkab kulgema müügilepingu sõlmimise kohta teate saamisest, kuid vaid juhul, kui teade vastab seaduse nõuetele. Sellisel juhul ei oma ostueesõiguse tähtaja kulgemise seisukohalt tähtsust ka see, kas müügileping on ostueesõigust omavale isikule esitatud või mitte.
Kui aga teade ei vasta seaduse nõuetele ja ostueesõigust omavale isikule esitatakse leping, algab ostueesõiguse teostamise tähtaeg lepingu saamisest, kuna alles siis saab lepingu sõlmimisest ja selle sisust teatamist lugeda nõuetele vastavaks.
Antud asjas sisaldas ostueesõiguse teade järgmisi andmeid:
i) ostueesõigust teostava isiku aadressi,
ii) müügiobjekti aadressi,
iii) müügilepingu sõlmimise kuupäeva,
iv) müügihinda,
v) lepinguga tutvumise võimalust notari või müüja juures
vi) tähtaega, mille jooksul sai kaasomanik ostueesõigust teostada.
Riigikohus leidis, et kui leping sisaldas ka muid tingimusi, millest võis oleneda ostueesõiguse teostamine, ei saa teadet lugeda seaduse nõuetega kooskõlas olevaks. Näiteks juhul, kui leping sisaldas lisaks ka muid maksetingimusi, vastutuse välistamise kokkulepped jms, siis pidi ka teade sisaldama neid tingimusi. Vaid sellisel juhul saaks ostueesõiguse teostamise tähtaega arvestada teate saamisest.
3. AVALIKE TEEDE VÄLJAEHITAMISE KULUDE HÜVITAMINE
Kohtuasjas nr 3-3-1-73-14 nõudis isik kohalikult omavalitsuselt detailplaneeringuga ette nähtud teede ja tänavavalgustuse kohaliku omavalitsuse poolt ülevõtmist ning ehitamise kulude hüvitamist ehitusseaduse § 13 alusel olukorras, kus isikul ei olnud vallaga kokkulepet teede väljaehitamise ja finantseerimise osas.
Isik tõlgendas maavanema ja Maa-ameti poolset detailplaneeringu kooskõlastust riigi nõusolekuna tee välja ehitada (osa teealusest maast kuulus riigile) ning teedele, kergliiklusteedele ja tänavavalgustusele ehitusloa väljastamist valla nõusolekuna need teed hiljem üle võtta.
Riigikohus leidis, et kulude hüvitamiseks alust sellisel juhul ei ole, sest:
i) kohaliku omavalitsuse kohustus hüvitada väljaehitamise kulud saab tuleneda ainult kokkuleppest. Sellise kokkuleppe sõlmimine ei ole välistatud ka pärast planeeringu algatamist.
ii) Kuigi kohalikul omavalitsusel on seadusest tulenev kohustus tagada teede ja tehnovõrkude väljaehitamine vajaduse korral oma kulul, ei hõlma see tagamiskohustus kulude hüvitamise kohustust olukorras, kus ehitustööd on juba tehtud ja nende maksumuse hüvitamise kokkulepe puudub.
iii) EhS § 13 eesmärk ei ole kaitsta arendaja huve, vaid tagada kohalikele elanikele täisväärtuslik elukeskkond.
iv) Isik ei olnud pöördunud valla poole taotlusega, et vald täidaks seadusest tuleneva kohustuse, vaid esitas üksnes ehitusloa taotluse ning loa saamise järel alustas ehitustegevusega. Kokkuleppe olemasolu ei saa järeldada sellest, et vald andis välja ehitusload.
v) Puudub ka alus vallalt kulude hüvitamise nõudmiseks alusetu rikastumise sätete alusel, mis puudutavad teise isiku eest tema kohustuse täitmist, kuna isik tegutses teid ja välisvalgustust ehitades oma ärihuvides, endale kuuluvate kinnistute väärtuse tõstmise eesmärgil, mitte avalikes huvides.